주택투자는 순환이다
이현철 작가님의 책으로 읽고 인상깊은 부분을 적어보았습니다.
세상에는 많은 투자 수단이 있지만 부동산은 비교적 쉽게 부자가 될 수 있는 유일한 밧줄이다. 물론 준비가 되어 있지 않으면 기회로 보지 못하기 때문에 기회를 잡을 수 없습니다. 돈이 없어서가 아니라 부동산에 대한 인식과 신뢰가 없어서 집을 못 사는 것입니다.
부동산 시장의 매커니즘을 모르니 분위기에 휩쓸릴 수밖에 없다. 부동산 하락세가 5년 이상 지속되다 보니 부동산 투자를 하라고 하면 그때까지 어떻게 기다려야 하느냐고 묻는 사람들이 있다. 5년 일한 대가로 받는 월급이 생계이자 종자돈이라는 사실을 잊지 말아야 합니다.
현금을 보유하는 것이 어리석다는 격언은 약세장에서는 통하지 않습니다. 이제 돈을 모을 때입니다. 부동산 사이클에 따라 다운 마켓에서 업 마켓으로의 전환에 확신을 가지고 투자할 수 있도록 초기 자본을 한 푼 더 모아야 할 수도 있습니다.
호황 시장에서 집을 산 사람들은 실제 거주자라도 하락 시장을 만나면 삼중용도에 빠진다. 첫째, 부동산 가격이 떨어지면 자본금이 줄어듭니다. 아파트 건물에 비해 전 재산이 단독주택인 단독주택 소유자는 직접적인 영향을 받습니다. 둘째, 원리금 상환 부담이 커진다. 특히 요즘처럼 금리가 폭등하는 시대에는 쓰지 않은 돈을 금리 인상이라는 명목으로 은행이나 금융기관에 다시 갚아야 한다.
셋째, 가용 생활비가 절감됩니다. 자산의 전부인 집값은 떨어지고 금리는 오르면서 이전에 누리던 삶의 질을 포기해야 한다. 배달비 걱정 없이 편리하게 주문한 식료품은 더 이상 예전처럼 소비되지 않으며, 자녀가 있는 가정에게는 자녀 교육비가 큰 부담이 됩니다.
부동산이 오르고 있다는 근거 없는 믿음과 함께 투자자들은 스마트 홈이 절대 무너지지 않을 것이라는 맹목적인 믿음에 굳건히 자리 잡았습니다. 결국 강세장이 끝날 때까지 매수하고 전환하기만 하면 무조건 오를 것이라고 생각했던 사람들은 스스로 필요의 길을 걷기 시작했다.
자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 레버리지를 이용해 싸게 살 수 있는 것을 사는 것이 현명한 투자다. 위치가 좋은 곳은 누구나 쉽게 볼 수 있기 때문에 누구나 보기에 비용이 많이 듭니다. 하지만 증가율은 같습니다. 시장이 300% 오르면 1억은 3억이 되고 10억은 30억이 된다.
반대로 30% 하락하면 3억원 주택은 2억1000만원, 30억원 주택은 21억원이 된다. 돈이 들어오고 나가는 것에는 큰 차이가 있지만 이익과 손실의 비율은 같습니다. 교활한 신화에 자신을 파묻지 말고 하락의 바닥에서 관리한 레버리지로 과감하게 매수하십시오.
거품이 꺼지면
상승세의 거품이 터지고 쇠퇴기가 끝나면 투자자들에게 반드시 선물이 찾아온다. 그 선물은 미분양 주택, 세금 감면, 저금리입니다. 최저가로 아파트를 살 수 있는 기회입니다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 거래의 대원칙입니다. 부동산 가격이 영원히 떨어질 수 있는 시장 폭락이 두렵더라도 좋은 선물 세 가지가 찾아오면 과감하게 기회를 잡으시기 바랍니다.
주택 주기의 5단계
1. 버리기
2. 일찍 일어나기
3. 일어나다
4. 커스터마이징
5. 승천
다시 떨어뜨리다
부동산 시장에 대한 정부의 가장 중요한 두 가지 관리 요소
강세장에서는 높은 세금과 신용 규제 정책이 발표됩니다(거래 억제).
약세장에서 세금 감면 및 신용 규제 완화 발표(거래 권장)
쇠퇴의 징후
높은 분양가 책정, 무계약, 입주 후 미분양 미분양
승천의 신호
신규 공급 물량 미분양 해소, 판매 가격 상승, 낮은 신규 판매 가격